Mi várható a budapesti ingatlanpiacon, és honnan tudhatjuk, hogy megfelelően áraztuk be eladásra kínált ingatlanunkat? Elemzés és saját példák a cikkben.
Ingatlanpiaci helyzet
Az ingatlan.com, mint a legnagyobb hazai ingatlanos portál, gyorsan tudja elemezni az ingatlanpiaci helyzet változásait a kínálat és kereslet alapján.
A portál elemzése szerint (publikálva október 19-én) szeptember elején megállt a budapesti használt ingatlanok áremelkedése, ami a növekvő infláció mellett már reál értékben csökkenti az ingatlanok értékét. A növekvő infláció, az emelkedő kamatok, az energiaválság és a bizonytalan gazdasági helyzet miatt a vevők elbizonytalanodtak, és ez meglátszik a keresleten is, ami jelentősen csökkent.
A Duna House által publikált országos ingatlaneladási számok jelentős mértékben elmaradnak a tavalyi számokhoz képest, és ahogy haladunk előre ebben az évben, egyre jobban nyílik az olló.
A Creditpass adatai szerint októberben a lakáscélú jelzáloghitelek 37%-os csökkenést mutattak az előző év azonos időszakához képet.
A portfolio.hu cikke (publikálva október 27-én) ismertet egy októberi felmérést, amelyben több mint 300 ingatlanközvetítőt kérdeztek a piaci helyzetről és kilátásokról. Az eredmények értelmezésénél figyelembe kell venni, hogy csak azokról az ingatlan tranzakciókról nyilatkoztak a válaszadók, amelyek ingatlanközvetítő részvételével jöttek létre. Magyarországon az ingatlan tranzakciók jelentős része nem ingatlanközvetítőkön keresztül valósul meg.
Kereslet-kínálat Budapesten
A felmérés szerint Budapesten a kereslet 35%-kal csökkent az első félévhez képest, az eladásra kínált ingatlanok száma viszont 10%-kal nőtt (Budapest belvárosban ezek az adatok 32% és 10%, a külső kerületekben 38% és 11%).
A hitelfelvevők száma még jobban csökkent, korábban az eladott lakások 60%-a esetében vettek igénybe hitelt, most ez a mutató 15%-on van.
A felmérésben megkérdezett szakemberek 2023-ra már nominális árcsökkenést várnak, vagyis a jelenlegi árakhoz képest is csökkenést prognosztizálnak. Országos átlagban ez 11%. Budapesten 8% (Belvárosban 4%; külső kerületekben 12%).
Összefoglalva: jelentősen csökkent a budapesti ingatlanok iránti kereslet; jelenleg reál értékben csökken az ingatlanok értéke, már nem követi az inflációt. Jövőre a keresletcsökkenés és kínálatbővülés miatt nominális árcsökkenés is várható.
Mi iránt van most kereslet?
A fentiekből adódik, hogy Budapesten a kisebb méretű használt téglalakások és a panellakások iránt van érezhetően nagyobb kereslet. Ha ilyen lakást kívánunk értékesíteni, fontos a megfelelő árazása.
Példák saját tapasztalatból
Két példával szeretném bemutatni a nem megfelelő és a megfelelő árazás közti különbséget ebben a szegmensben.
1. példa
Egy panellakást október elején kezdtem hirdetni, akkor minőségben, méretben és lokációban hasonló 8 darab másik lakás volt kint a piacon. A hasonló 8 lakás árazását átbeszéltem a tulajdonossal, és abban maradtunk: magasra pozicionáljuk a lakását, arra ügyelve, hogy ne legyen a legdrágább. A hirdetés megjelenése előtt a tulajdonos kérte, hogy emeljünk még az áron, hátha így is lesz rá vevő.
Így ez a lakás lett a legdrágább – 5%-kal magasabb árral, mint a második legdrágább. Ezen az áron nem volt érdeklődés a lakás iránt, ennek ellenére a tulajdonos tartani akarta. Október végén újra elemeztem a minőségben, méretben és lokációban hasonló lakások piacát. Akkor már 23 lakás volt hirdetve, mivel a tulajdonosokban is tudatosult, hogy nagy a kereslet az ilyen lakások iránt. A korábbi 8 lakáshirdetésből már csak négyet találtam meg, egy ugyanazon az áron volt hirdetve, 3 esetében meg árcsökkenés volt (1 MFt, 3 MFt és 5 MFt értékben).
A hirdetési árak egy hónap alatt átlagban 5%-ot csökkenetek a növekvő kínálat és a csökkenő kereslet miatt. A lakás árát ezek után csökkentette a tulajdonos, de még így is a legdrágábbak között van. Egyelőre nincs érdeklődés iránta. Ennél a lakásnál a tulajdonos célja az ár maximalizálása, annak ellenére, hogy folyamatos reálérték vesztést szenved el.
2. példa
Egy hetedik kerületi kétszobás, kis méretű téglalakást október 10-én kezdtem hirdetni és október 31-én már szóban megállapodott a vevő és az eladó. A gyors eladás a megfelelő árazáson múlt. Áttekintettük a tulajdonossal a hasonló minőségű, méretű lakások hirdetési árait a lokációban. Az árak magasak voltak, de már legalább egy hónapja nem növekedtek.
A tulajdonos tisztában volt vele, hogy a jelenlegi infláció mellett ez komoly reálérték csökkenést jelent. Abból indultunk ki, hogy az általános alku kb. 5%, és az átlagos irányár csökkentés is kb. 5% szokott lenni. Ennek megfelelően kb. 10%-kal lejjebb pozicionáltuk az árat.
Ennek hatására folyamatosan érkeztek a megtekintők, és végül a vevő csak egy jelképes összeget alkudott le a vételárból. Az árazásnak köszönhetően az eladó hamarabb jutott a pénzhez, ami reál értékben többet ér és kevesebb kockázattal jár, mintha valamivel drágábban árulta volna hosszabb ideig.
A kínálati árak összehasonlításán kívül még egy módon tudjuk ellenőrizni az árazás megfelelőségét. Tapasztalatom szerint az ilyen lakások esetében, ha kiemelten hirdetjük az ingatlant és a napi hirdetés megtekintések száma eléri átlagban a 30-at, vagy annál magasabb, akkor viszonylag sok megtekintés lesz, és gyors eladásra lehet számítani. Ha ez a szám alatta van, akkor nem biztos, hogy jól lőttük be az árat. Ha valaki ingatlanközvetítő nélkül maga hirdeti lakását, vonja le ebbel a számból az ingatlanértékesítők telefonjainak számát, hogy reális képet kapjon.