Az elmúlt év második félévében drasztikusan csökkentek az ingatlan eladások, decemberben már 43%-os visszaesést mértek. Az utóbbi években megszokott keresleti piac ma már kínálati piaccá vált, ennek ellenére a potenciális vevők nagy része nem örül a kialakult helyzetnek. Mi történik az ingatlanpiacon? Adatokra támaszkodó cikkünkben bemutatjuk az elmúlt évben történt változás közvetlen okát, és hogy mitől, mikor lendülhet túl ezen a helyzeten az ingatlanpiac.
Nézzük meg a 2023 januári adatait
Az ingatlan.com januári adatai szerint a kereslet éves összevetésben nagyjából 50%-al csökkent, ugyanakkor a teljes kínálat 30%-kal nőtt.
A Duna House jelentése szerint az elmúlt 10 év leggyengébb évkezdését tapasztaljuk, utoljára 2013-ban volt ennél kevesebb tranzakció januárban. A januári adat decemberhez képest 10%-os, 2022 januárjához képest 46%-os visszaesést jelent. Az értékesített ingatlanok száma kevesebb volt, mint 2020 áprilisában a pandémia első hullámának korlátozásai alatt.
A hitelpiacon 2023 januárjában az ingatlanpiaccal párhuzamosan a hitelvolumen is jelentősen csökkent. Az év első hónapjában 37 milliárd forint szerződéses összegű lakáscélú jelzáloghitel realizálódott, amely az előző hónaphoz képest 10%-os, az előző év januárjához képest 66%-os csökkenést jelent.
A számokból láthatjuk, hogy az ingatlanpiaci mélyrepülés tovább folytatódik.
Tekintsünk vissza a 2022-re
A kereslet drasztikus visszaesésének legjelentősebb közvetlen oka a lakáshitelek drágulása. A vásárlók meghatározó része vett igénybe lakáshitelt az elmúlt években. A hitelek költségeinek növekedése olyan szintet ért el, amelyet már sokan nem vállalnak be, és inkább elhalasztják a vásárlást. Összevetettem a 2022-es értékesítési, jelzáloghitel és inflációs adatokat.
A jelzáloghiteleknél júniusban történt a fordulat (következő grafikon), onnan indult a meredek volumen csökkenés, májusban az átlagos jelzáloghitel kamata 5,25% volt, júniusban 6,56%, ami novemberre 10,95%-ra nőtt. Az infláció májusban lépte át a 10%-ot, szeptemberben a 20%-ot, december végén 24,5% volt. Az értékesítések száma folyamatosan elmaradt 2021-es adatoktól, júliusban a csökkenés már elérte 20%-ot, ez tovább csökkent a decemberi 43,3%-ra. A fordulópont május és június között volt, májusi 11,8%-ról ugrott fel 20,2%-ra az értékesítések csökkenése.
A fenti grafikonból látható, hogy 2022. első felében több lakáshitelt vettek fel a vásárlók, mint 2021 azonos időszakában. Azt is látni kell azonban, hogy a felvett hitelek volumenét és átlagos kamatszintjét jelentősen befolyásolta 2022 első félévében a Zöld hitel program, aminek a kerete nyár elejére fogyott el. 2022-ben kb. 200 MrdFt Zöld Hitelt folyósítottak 2,5%-os fix kamattal. Ez az összeg megközelíti az első félévben kihelyezett lakáshitelek 30%-át. A grafikonból látható, hogy a hitelpiaci fordulat júniusban történt.
A jelenlegi helyzet
Az ingatlanpiac jellemzője, hogy az eladók rugalmatlanul reagálnak a kereslet csökkenésére, vagyis az árak stagnálnak 2022 szeptembere óta, bár már észlelhető némi csökkenés, illetve a vevők alku pozíciója némileg nőtt.
Úgy tapasztalom, hogy a vevők nagy része, alkalmazkodva a jelenlegi piaci helyzethez, még vár a vásárlással, vagy a jelenlegi ingatlana felújításában találja meg a megoldást.
A jelenlegi piaci információk szerint a babaváró hitelt ingatlan felújításra használja a felvevők 70%-ka, amit korábban jellemzően önrészként használtak fel ingatlan vásárlásakor.
A hitelt nem igénylő vásárlók közül sokan még kivárnak, arra számítva, hogy belátható időn belül csökkenek az ingatlan árak.
A hitelt igénylő vevők is várnak a jelzáloghitelek kamatainak a csökkenésérére, hogy képesek legyenek finanszírozni a vásárlást.
Mikor várható fordulat az ingatlanpiacon?
Nagyobb hitelfelvételi kedv és vásárlási potenciál akkor várható, ha a jelzáloghitelek kamata lecsökken 5-6%-ra. Ehhez az inflációnak is csökkennie kell kb. 10%-ra.
Hogy ez mikor várható? Táblázatba szedtem a Pénzügyminisztérium és az MNB éves inflációs prognózisát:
| Pénzügyminisztérium | MNB | |
| 2022 | 14,6% | 14,5-14,6% |
| 2023 | 15% | 15,0-19,5% |
| 2024 | 4,3% | 2,2-4,5% |
| 2025 | 3% | 2,5-3,5% |
Ha az előrejelzések igaznak bizonyulnak, akkor a kívánt lakásvásárlási jelzáloghitel kamatszinten 2024-től tudnak felvenni hiteleket az ingatlant vásárlók. Természetesen ehhez az is szükséges, hogy a reál keresetek is nagyjából tartsák a lépést az inflációval.