Az ingatlanpiac jelenlegi helyzetét válságosnak nevezhetjük, hiszen egyre nehezebb vevőt találni az eladásra kínált ingatlanok számára. Aki vásárolna, az is inkább kivár, a hitelek megfizethetetlen kamata sokak számára lehetetlenné teszi a költözést. Ez az ingatlanpiaci válság azonban nem egyedi: a rendszerváltás óta már legalább kétszer átéltük.
Mi az a piacgazdaság? Ingatlanpiac a rendszerváltás után
Az első hasonló ingatlanpiaci válság a rendszerváltástól 1996-98-ig tartott, amikor itthon számos praktikus dolgot újra kellett tanulnunk. Meg kellett ismerni, mi az, hogy infláció, piacgazdaság, mi az a „Bokros csomag”. Hirtelen annyi mindenért kellett fizetni abból a kis fizetésből, amiből gazdálkodtunk (már akinek éppen volt munkája), hogy kínjukban az emberek már azon viccelődtek, hogy a víz után nemsokára a levegőért is fizetni kell.
Valójában azonban közelebb járunk az igazsághoz, ha nem válságnak nevezzük ezt az időszakot, hanem ingatlanpiaci átrendeződésnek. Több százezren váltak ingatlan tulajdonossá a hihetetlenül kedvező feltételeknek köszönhetően, amelyekkel megvásárolhatták az önkormányzati és vállalati lakásaikat.
Az árak folyamatosan nőttek, de a magas infláció miatt a reálértékük folyamatosan csökkent. 1990 és 1998 között az ingatlanok reálértéke is több, mint 60%-kal csökkent.
Analóg fotó, újsághirdetés – az ingatlanszakértői szakma hajnala
Ekkor Magyarországon nagyon kevesen dolgoztak ingatlanosként, azonban ahogy stabilizálódott a piac, úgy bukkant fel egyre több ingatlanértékesítő. 1998 táján elindult a fellendülés. Ugye emlékeznek még a „3 gyerek, 4 kerék” szlogenre?
Ekkor még egészen máshogy működött a piac: még nem voltak internetes oldalak, bárki által elérhető, profi alaprajzkészítő programok, és még nem terjedtek el digitális fényképezőgépek sem. Az ingatlanosok újsághirdetésekből, ajánlásokból dolgoztak, az ügyfelek pedig bementek az ingatlanirodákba. Emlékszem, ahogy befáradnak a vevők, az ingatlanos leül az IBM 386-os gép elé és egy adatbázisban keresgéli az ingatlanokat. Elővesz egy fotóalbumot, amiben 2 fénykép van: az ingatlan külső- és belső fotója.
Az ingatlan, mint biztos befektetés – tőkeáramlás a hazai ingatlanpiacra
1998-ban az oroszországi válság következtében a hazai befektetők először tapasztalták meg, hogy a tőzsdén is lehet veszíteni. Ennek következtében hatalmas összegek áramlottak át az ingatlanpiacra, ami növelte a keresletet és az árakat. A 2000-es évek elején Magyarországon éves szinten 4-5% volt a GDP növekedés, egy kicsit később megjelentek a támogatott forinthitelek is. Amikor ezek feltételeit megszigorították (mérsékelni akarták a költségvetési kiadásokat), a bankok elindították a devizahitelezést. Bőven volt üzemanyag az ingatlanpiac növekedéséhez.
Ez a fajta viszonylagos emelkedés egészen 2008-ig tartott – egy kisebb megtorpanással 2002–ben. Már 10%-os SZOCPOL „önerőre” is adtak a bankok hitelt, még az is vehetett lakást, akinek nem lett volna szabad hitelt vállalnia.
Bedőlt hitelek, bizalomvesztés – a 2008-as válság
A 2008-as év azonban olyan válságot hozott volt, amelyből 7-8 év után sikerült kikecmeregnünk. Erre a banki hitelválságra bizonyára sokan emlékeznek. A svájci hitelek miatt megemelkedtek a részletek, sok családnak dönteni kellett, hogy egyenek, vagy fizetik a megemelkedett banki hiteleket. Természetesen sokan ebben a helyzetben a létfenntartásra törekedtek, így pedig kénytelenek voltak megpróbálni eladni az ingatlanukat – abban a reményben, hogy így megszabadulhatnak a banktól. A társadalom anyagi válsága mellett egyben egy bizalmi válság is kialakult a bankokkal és hitelintézetekkel szemben. Az ingatlanok reálértéke néhány év alatt több, mint 50%-kal csökkent, és mélypontra került az értékesített ingatlanok száma.
Ez egészen 2014-15-ig tartott, amikor ismét egyre többen kezdtek ingatlanvásárlásban gondolkodni. Ekkorra az ingatlanok értéke nagymértékben csökkent, az emberek pedig újból bele mertek vágni a hitelfelvételbe. Ez egy újabb növekedési időszakot indított el, köszönhetően a kormány támogatási politikájának, a bankok 4-5%-os, (majd később 3-4%-os is) jelzáloghitelének.
Az ingatlanpiaci válságok mindig egy átrendeződést is hoznak magukkal, egy dolog azonban nem változott. Magyarországon még mindig elsősorban tulajdonként gondolunk az ingatlanra: mindenki a vásárlásra törekszik. Ha az ingatlant megvásároltuk, azt nem veheti el senki, ha valaki saját lakásban lakik, akkor az azt is jelenti, hogy már elért valamit az életben. Míg számos kultúrában bevett gyakorlat, hogy hosszú távon is bérelt ingatlannal terveznek, mi ebben a bizonytalanságot látjuk, sőt, gyakran szégyenkezünk miatta. Hogy emögött milyen társadalmi sajátosságok állnak, az egy másik cikk témája – érdekes azonban elgondolkodni, vajon ilyen jellegű átrendeződésre számíthatunk-e hazánkban.