A haszonélvezettel terhelt ingatlan fogalmáról mindannyian hallottunk már, de mit is jelent ez a jogi kifejezés az adott lakás eladása során? Milyen kötelezettségekkel jár és milyen lehetőségei vannak a tulajdonosnak?
A nyár elején megkeresett egy kedves ügyfél, nevezzük Jánosnak, hogy eladó ingatlana értékesítésében kérné a segítségemet. Első kérdésem mindig az: Ön a tulajdonos? Azt a választ kaptam, hogy igen, de a lakás szülei által haszonélvezettel terhelt. És azonnal elő is bújt a faramuci probléma. Mint elmesélte, még szinte gyermek volt, mikor a szülei a lakást megvették neki, haszonélvezeti joggal. János külföldre szeretne költözni, ezért szeretné el adni a lakását, szülei azonban nem kívánnak lemondani a jogukról, ugyanis nem akarják, hogy a gyermekük külföldre költözzön. Sakkban tudják tartani a szülei Jánost? A haszonélvezők nem laknak az ingatlanban, sőt közel 200 km-re laknak.
Nézzük meg a haszonélvezeti joghoz köthető jogi előírásokat, szabályozásokat és nézzük meg a megoldásokat is.
Mi is az a Haszonélvezeti jog?
A haszonélvezeti jog olyan vagyoni értékű jog, amely ingó és ingatlan vagyontárgyakon egyaránt fennállhat. A Ptk-t idézve: “haszonélvezeti jogánál fogva a jogosult a más személy tulajdonában álló dolgot birtokában tarthatja, használhatja, hasznosíthatja és hasznait szedheti.“
Ez a gyakorlatban annyit tesz, hogy a haszonélvező teljes körűen használhatja az adott ingatlant, lakhat benne, azt bérbe is adhatja. két dolgot azonban nem tehet a haszonélvező: nem adhatja el az ingatlant, és nem vehet fel rá hitelt a tulajdonos beleegyezése nélkül. A tulajdonosnak továbbá a fenti tevékenységekre vonatkozóan előjoga van, tehát például a haszonélvező csak akkor adhatja ki harmadik személynek a lakást, ha a tulajdonos erre nem tart igényt.
A haszonélvezet nem örökölhető vagy átruházható, határozott vagy határozatlan időre lehet megszerezni. A legtöbb esetben holtig tartó jogként szokott szerepelni a tulajdoni lapokon. A haszonélvezeti jogról le lehet mondani, de ezt csak a haszonélvező fél teheti meg, lemondási nyilatkozaton keresztül.
A tulajdonos az ingatlant bármikor eladhatja egy harmadik félnek, de idő előtt egyhangúlag nem bonthatja fel a haszonélvezeti jogot. Ha valaki megvesz egy haszonélvezettel terhelt ingatlant, akkor jó, ha tisztában van azzal, hogy addig nem költözhet be az ingatlanba, amíg a haszonélvező erre engedélyt nem ad, vagy nem vásárolja meg tőle annak az értékét. Amennyiben nincsen Haszonélvezeti lemondó nyilatkozat, akkor a tulajdonos csak az ingatlan tulajdonjogát adja el, melynek viszont a piaci értéke így kevesebb lesz.
A haszonélvezeti érték kiszámítása az ingatlan forgalmi értékéből indul ki és csökkenti azt. Első lépésben meg kell határozni a haszonélvezeti jog egy évi értékét. Ez a haszonélvezettel terhelt ingatlan forgalmi értékének egyhuszad része (x Ft/20). Majd a holtig tartó jog esetén a jogosult életkora alapján kell a szorzót megállapítani, amely számmal megszorozva megkapjuk a haszonélvezeti jog értékét:
- 25 évnél fiatalabb, az egyévi érték 10-szerese,
- 25-50 éves, az egyévi érték 8-szorosa,
- 51-65 éves, az egyévi érték 6-szorosa,
- 65 évnél idősebb, az egyévi érték 4-szerese.
- egy 50 milliós forgalmi értékű ingatlannál és 60 éves haszonélvező esetében: 50.000.000 Ft / 20 = 2.500.000 Ft * 6 = 15.000.000 Ft az ingatlan haszonélvezeti értéke.
Lássuk János esetét: milyen lehetősége van az ingatlan eladása során?
Amennyiben a szülei nem mondanak le a haszonélvezeti jogukról, akkor minimum haszonélvezeti értékkel csökkentett áron kell az ingatlant árulni, valamint fel kell készülni egy hosszabb értékesítési időre is. A megnövekedett értékesítési időt, 6 hónap – maximum 1 évben állapítottam meg, mivel meg kell várni azt a vevőt, aki ilyen feltételek mellett is megvásárolja az ingatlant.
Mit jelent ez a vevő nézőpontjából?
Gyakorlatiasan nézve a következőt. Ha ő lesz az új tulajdonos, megszűnik az az ellentét, ami a haszonélvezeti joggal rendelkezőt jelenleg motiválja. Könnyen lehet, hogy egyszerűen megválthatja a haszonélvezetet, és jó áron juthat hozzá egy, a piacon közkedvelt ingatlanhoz. Ehhez fontos tisztázni, hogy a haszonélvezők az adott pillanatban nem szednek semmilyen hasznot az ingatlanból, nem akarnak ott lakni. Kötelezni azonban az új vevő nem kötelezheti őket a haszonélvezeti jog eladására.
Sokat jelent az ingatlanszakértői segítség
Ebből az esetből jól látszik, hogy egy ingatlanosnak nem csupán az a munkája, hogy „mutogassa” a lakást. Ismernie kell az ingatlanok jogi helyzetét, tisztában kell lennie a település- vagy kerületi szinten reális piaci árakkal, folyamatokkal. Emellett az sem árt, ha az eladók és a vevők lelki világához is ért valamit.
János elmondása alapján több ingatlanirodában is járt, azonban a legtöbb helyen szakmailag, jogilag sem tudták neki elmagyarázni, hogy milyen megoldásokkal nézhet szembe. Ahogy ő fogalmazott: nem érezte, hogy rájuk bízhatná a lakása értékesítését.
Amennyiben segítségre van szüksége az ingatlanának az eladásában és Ön is a kiszámítható, fix értékesítési jutalékban hisz, melyért valós értéket kap, kattintson IDE!